（三）工厂、写字楼、公寓楼的租赁合约
蛟龙公司的收益有两块，一块是租金收益，即出租工厂、写字楼给企业，以及出租公寓楼给务工人员的租金，另一块是与政府的税收分成合约。这里先讨论租金。
蛟龙工业港修建的工厂、写字楼、公寓楼都采用租赁合同的形式。合约的收费分为一次性交纳的保证金与月租金（合同用语为使用费）两部分。以下列举4份租金合约，其租金约定分别是：
2015年的工厂3年期合约，每1000平方米建筑面积的租金是40000元（即40元/㎡），月租金每平方米建筑面积15元；
2015年签订的5年期1213平方米的写字楼合约，租金为每月每平方米21元（18元使用费+3元管理费，使用费每年递增5%），保证金6万元（50元/㎡）；
2011年签订的面积685平方米、40年租期写字楼的月租金3元，保证金达300万元（4286元/㎡）；
2012年签订的60年期80平方米的公寓楼合约（注：60年为两次续约的总期限），保证金是2653元/㎡，保证金总额约为21万元，租金价格为每月每平方米0.5元。
观察上述合约，可知保证金价格工厂最低，写字楼、公寓楼的价格较高，反映了土地用于不同用途的当地市场价格，也即反映了土地不同用途的相对稀缺程度。此外，租期为40年的写字楼与租期为60年的公寓楼，其保证金较高，月租金较低。在租期上，工厂、写字楼、公寓楼的使用权期限越来越长。工厂的合约一般为3年或5年，而写字楼的期限为5年或40年，公寓楼一般为5年、10年，或60年。
写字楼与公寓楼通过默认续约条款以延长租期。按照《合同法》第十三章第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。写字楼和公寓楼的合同上注明的租期是20年，但合同中有默认续约的条款。例如，在写字楼的续约条款中约定，“在合同到期前七个工作日内乙方既未办理退房又未办理续约者，视乙方默认续约，合同自动转为第二个二十年使用期，原合同保证金自动转为第二个二十年使用期保证金”。也即，按照续约条款，一次性交付保证金，写字楼的实际租期为40年。在公寓楼的合同中有同样的默认续约条款，且允许续约两次，实际使用期为60年。
工厂、写字楼、公寓楼在租赁期满办理退租后，蛟龙公司全额免息退还保证金，并收回房屋。但对于公寓楼的租户，如果单方面提前退租，保证金的50%作为违约金扣除，剩余保证金（免息）退还。如果蛟龙公司提前终止协议，则需退还全额（免息）保证金，并向承租人支付房屋保证金的50%作为违约金。
公寓楼可以转租。租赁期内，承租人有权转租房屋，转租时在蛟龙管委会交纳5%的过户费，即可办理转租手续。据调查，转租价格为双方私下商议，新的承租人只需要持身份证明到蛟龙公司领取新的《协议书》，并更换签约方《协议书》上承租人姓名，《协议书》上的租金和保证金不变。公寓楼的转租过户是常见的经济行为，但从合约的角度看，当数量庞大的租户都与蛟龙公司签订租赁协议时，蛟龙公司就成了所有这些租户的中心缔约人。为降低频繁转租带来的交易费用，所有租赁合同采用同样的标准化文本，转租交纳同样比例的过户费，通过同样的程序在蛟龙公司办理过户。从所从事的经济功能来看，作为中心缔约人的蛟龙管委会替代了城市房管局协调市场交易的职能。
除了默认续约条款外，蛟龙公司的租赁合同与国有土地上的租赁合同并没有明显的不同。但是，默认续约条款的存在，意味着在《合同法》的制约下，保证金的实际对价是更长的租期。理论上讲，租与售只是使用权转让的不同形式，对应着不同的合约结构，其选择受制于法规、习俗等多种约束。国有土地上的商品房开发商为尽快收回投资，降低资金成本，倾向于采用一次性买断使用权的房屋买卖合约。蛟龙公司租用的是集体土地，在《土地管理法》的约束下，蛟龙工业港所建公寓房尚未办理房屋产权证，不得不采用默认续租的条款，以租赁合同的形式收取高保证金。从经济的角度看，这是为获取土地要素现值，在给定的法律、合约等约束条件下，当事人认识到的交易费用较低的选择。
没有房产证，是否对承租人的生产生活产生影响？作者访问了多家工厂、写字楼，以及公寓的承租人，答案都是否定的。毕竟，这种租赁合约，已经支撑了1000多家企业，10多万人的生产与生活。当一种经济制度与合约安排被如此广大的群体接受时，其持续运转也就具有了实践上的合理性。
与国有园区一次性卖断土地使用权的模式相比，租赁模式的弊端是蛟龙公司难以在短期内回收投资，优点是可以获得长期稳定的收益，促进蛟龙公司选择业绩好的企业并为之提供持续的服务。另一方面，租赁工厂和写字楼的企业，以较低的投入即可使用工厂，有利于中小企业快速启动，而一旦经营不善，难以承受租金，企业会自行退租，这就促进了企业遵从市场价格的优胜劣汰。伴随人口聚集与城市发展，市场租金会相应提高，为获得更高的租金收益，蛟龙工业港也就愿意通过重新订约提高租金的方式来促进产业升级。
（四）规划留白
蛟龙实践对科斯定理的补充，是规划权的界定。科斯在研究电波频率时并没有牵涉到规划权的问题。然而，在中国的城市发展中，政府往往垄断城市规划、土地利用规划等规划权，尤其是控制性详细规划，控制了建设用地性质（即工业、商业、住宅、学校、道路等）、使用强度（如容积率、建筑高度、密度等）、基础设施，以及空间环境等。控制性详细规划通过指标和色块指引和控制某地块的建设情况，详细限定了具体地块的使用权。
近年来，关于集体建设用地入市的辩论也围绕着规划权展开。十八届三中全会《决定》提出“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。规划是对产权与合约的限制，周其仁强调农民开发建筑的产权先于规划，而华生更强调建筑要遵循已有的城市规划。问题的实质是规划权的配置。由谁制定规划，通过怎样的方式来制定规划，才能实现有效的资源配置？是根据规划理念，聘请规划专家来制定规划，还是公民议定，还是依靠其他的方式？
城市中的土地使用权等各种要素，因为既有的合约存在粘性等交易费用，未必能随相对价格的变化达成即时有效的配置。比如，在城中村开发中，商业楼宇的开发商，会因为与上百家住户谈判可能存在的较高的订约成本，而使土地使用权的转让极为缓慢。此时，政府对一定区域的统一规划、连片开发，有可能优化这个区域内的空间资源配置。但是，在实践中，规划与开发的效果，并不取决于规划专家的设计，而是取决于当地政府的发展战略，而政府的发展战略与政府主事者（书记或市长）本人的见识、对未来的判断有很大关系。政府作为一种组织，其中心决策者即是其政府主事者。优秀的政府主事者要能根据未来发展提前布局，这就需要他们具备经济学中的企业家特质——判断与决策能力。这就要求政府主事者面对动态且不断变化的发展趋势做出主观判断，并通过各种途径增长见识、不断调整对未来的预期。一旦政府换届或主事者更换，如果接任者具有不同见识和预期，规划往往会发生改变，出现被规划专家所批评的“墙上挂挂、纸上画画”的现象。没有规划或规划过于刚性，都可能导致资源配置低效的问题。规划与调规的矛盾本身就反映了世界的动态变化与多种可能。
转载请注明：北纬40° » 中国的民营城市为什么也能成功？
