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周天勇:即使降息,房价也只会跌不会涨

经济 sean 4422℃ 0评论

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大陆不可能实现德国、日本、韩国和台那样的人进、房进、教育进、社保进的完全的城市化,城市化形成中断,林毅夫先生等期望的城市化还会推动中国经济高速增长15到20年,将是一个泡影而已。

只有进一步放开人口流动,给以农民以土地财产性的收益,将改革土地制度,将推高房价的机制彻底扭转,中国的城市化和房地产市场,长期看才能有希望。

一、目前的城镇房屋存量

1991年到2012年我国城镇住宅竣工套数约为1.4亿—1.7亿套,以1990年城镇居民住宅存量为8000万套计,2012年底我国城镇住宅存量约为2.2亿—2.5亿套。

2013年商品住宅竣工面积78741平米,2014年1—8月竣工38036万平米,按照平均100平米一套框算,新增1167万套。

70亿平米的小产权房,合7000万套。

有的学者说,还有拆除的呢?我们假定保障房2500万套与抵拆除的住宅相抵。

2014年8月底,城镇住宅存量大约在3亿到3.3亿套。

到2014年8月底,正在施工的465242亿平米,新开工的80173亿平米。全部建成,即使再不新开工,按100平米一套计算,正在施工和新开工的住宅供应总量将是5454万套,可以再增加住宅,提供给1.63亿人居住。

也就是说,目前城镇中的住宅,加上正在施工和新开工的建成后,如果不闲置,共可以再吸收3.03亿人口在城镇中居住,即10亿多人口在城镇中居住

二、城镇中的住宅严重不均

2014年3月城镇家庭多套房拥有率已上升至21.0%。我国城镇家庭住房拥有率为87.0%。

2013年,我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%,比2011年上升1.8个百分点。据此估算,城镇地区空置住房约为4898万套。

城镇居民73111万,其中农民工及家庭25000亿,城镇人口48111万。则城镇居民中13952户有自己的住宅,农民工家庭中75万户有自己的住宅,有住宅的常住家庭14027万户。加上常住农民工人口,按照3人一户,城镇共计有24370个常住家庭,共计10343城镇常住家庭在城市中没有自己的住宅,城镇常住居民拥有自己住宅的比率为57.55%。而拥有住宅的1.4亿个城镇家庭,平均有2.36套住宅。

按照城镇居民中21%有多套房,66%平均一套房,13%无房租住计算,

城镇占1.4亿户21%的家庭,拥有房屋在5套左右。

三、农民和农民工买不起城镇住宅

2.6亿人口为农民工及家属人口。从国家统计局的调查看,其中,在单位宿舍、工地工棚、生产经营场所、与人合租、独立租赁、务工地自购房的,分别为28.6%、11.9%、5.8%、18.5%、18.2%、0.9%。

农民工人均月生活消费支出892元,其中,平均453元用于房租,占消费支出的50.78%,远高于国际平均水平的30%左右。

工作在农村的农民每户年收入35584元,如果直接到城镇中购买,其房价收入比为17.53,也即农民不吃不喝积攒17.53年,才能买得起城镇中的住房。

工作在城镇中的农民工,其两口就业人的年收入为62616元,房价收入比为9.96年。也买不起城镇的住宅。

只有大约15%到20%的出外打工农民在自己村庄附近的县城买了房

农村老年消费将是城市老年消费的25%到33%。

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台湾1980年城市化为65%,85%的城镇居民有自己的房子。

如果土地制度不改革,农民还是低收入,房价还是奇高,大陆不可能实现德国、日本、韩国和台那样的人进、房进、教育进、社保进的完全的城市化,城市化形成中断,林毅夫先生等期望的城市化还会推动中国经济高速增长15到20年,将是一个泡影而已。

文/周天勇 中共中央党校国际战略研究所副所长、天和智库专委会委员

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